Vendere casa può essere un processo costoso, agenzia immobiliare, geometra e notaio sono alcune tra le principali figure con cui devi avere a che fare nella vendita di un immobile. Le spese possono essere di diverse migliaia di Euro e cercare di massimizzare i profitti e diminuire le spese è per molti un’esigenza ed una necessità.
Se vuoi conoscere tutti i trucchi su come vendere casa privatamente, è bene che continui a leggere questa guida passo passo ideata per vendere casa senza agenzia immobiliare.
Grazie a questa guida riuscirai a capire tutti i rischi e vantaggi di Vendere casa da privato, i documenti che devi avere, le tecniche commerciali corrette, i migliori siti e come creare strategie di marketing adatte alla tua casa.
Certo vendere casa privatamente non è una passeggiata, se non hai esperienza nel settore immobiliare, potresti trovarti in situazioni spiacevoli dovute all’inesperienza.
Ad esempio oggi i documenti necessari e le attenzioni contrattuali sono molto maggiori rispetto al passato, se non sei ben informato potesti trovare problemi legali o fiscali legati alla vendita della tua casa.
E’ per questo che abbiamo ideato questa guida, per aiutare chi come te deve vendere casa da privato e risparmiare i soldi della provvigione che dovrebbe riconoscere all’agente immobiliare.
D’altronde l’idea di risparmiare migliaia di Euro e seguire direttamente la trattativa, vale la pena per mettersi in gioco e provare a vendere casa senza agenzia, oltre al vantaggio economico potresti avere anche una grande soddisfazione personale.
Inizia pure a conoscere tutti i passaggi necessari a vendere case tra privati.
vendere casa privatamente: i trucchi del mestiere
Sono un mediatore immobiliare dal 2003, ho deciso di scrivere questa guida per chi vuole riuscire a vendere la propria casa come un vero professionista.
Se segui con attenzione i consigli per vendere casa di questo articolo, con solo 9 passaggi imparerai tutto quello che è necessario per vendere casa da privato come e meglio di un’agenzia immobiliare, riuscendo così a risparmiare diverse migliaia di Euro.
Prima di vendere casa privatamente segui bene tutti i punti , sono dettati da anni di esperienza e centinaia di trattative concluse positivamente, non avere fretta e vedrai che sarai ripagato.
Inizia pure a leggere ed impara a come vendere casa da privati.
I documenti per vendere casa da privato
I documenti per vendere casa da privato non sono diversi dai documenti che deve verificare una qualsiasi agenzia immobiliare per la vendita della tua casa.
La differenza è che la responsabilità è tutta dalla tua parte in quanto venditore, segui attentamente quali documenti reperire ed eviterai di trovarti in problematiche burocratiche o contrattuali. Ricordati che nelle vendite immobiliari tra privati non hai nessuno a cui chiedere consiglio ed è molto importante evitare in maniera preventiva qualsiasi tipo di problema.
Quando si tratta di vendere casa, spesso i documenti di un immobile sono trattati con superficialità da parte del venditore ma sono la cosa a cui devi invece tenere maggior attenzione sopratutto quando decidi di vendere casa privatamente.
Avere i documenti in regola è partire con una marcia in più, puoi così accettare a cuor leggero ed in tutta sicurezza eventuali offerte con tempi di Rogito veloci, permettere l’ esito positivo di eventuali perizie di mutuo del tuo acquirente, ma soprattutto ti evita di trovarti in qualche guaio davanti al notaio. Vendere casa da privato documenti, ecco una check list per vendere casa privatamente senza affanno:
Titolo di provenienza
Tra i documenti per vendere casa da privato questo è sicuramente il più importante, è come il libretto per la tua auto. E’ il titolo che attesta la proprietà della tua casa, (Rogito, donazione…), in caso di eredità serve la successione ed i titoli di provenienza con i quali chi è deceduto ha acquisito l’immobile.
Scheda catastale
La piantina del tuo appartamento è indispensabile per vendere casa privatamente, se non la trovi nel titolo di provenienza non ti preoccupare, fatti aiutare da un tecnico o vai pure all’ufficio catasto della tua zona e gratuitamente riceverai una copia in scala.
Visura catastale e storica
La visura catastale e la visura catastale storica sono due documenti molto simili ma con alcune differenze sostanziali. Hanno lo scopo principale di racchiudere i dati catastali e fiscali dell’immobile, con la visura storica che racconta anche informazioni di interesse edilizio catastale degli anni precedenti.
visura catastale: i dati principali che ti interessano in questo documento sono l’ intestatario dell’immobile, la rendita catastale e la tipologia di categoria catastale (abitazione, commerciale, villetta….)
visura catasale storica: oltre le informazioni della visura normale, descrive anche i precedenti passaggi di intestazione ed eventuali pratiche catastali e comunali svolte sull’immobile. Molto utile per preparare la documentazione della casa da vendere.
Le informazioni che puoi trovare nelle visure catastali possono essere molte e spesso non semplici da comprendere per chi non è esperto, per imparare a come leggere una visura catastale puoi leggere questa guida completa con tanto di schema e legenda di tutti i dati contenuti nelle visure catastali.
Agibilità
Nella vendita immobili tra privati spesso ci si perde nei dettagli, devi fare attenzione a verificare la data della licenza edilizia della tua casa.
Per far questo basta leggere il Rogito o controllare la visura storica. Se l’immobile dove abiti è stato edificato dopo 1 settembre del 1967, recati all’ufficio comunale di riferimento e richiedi l’attestato di agibilità, ti conviene muoverti subito perché nelle grandi città i tempi purtroppo possono arrivare a qualche mese.
Se la licenza edilizia è anteriore alla data di cui sopra non hai problemi e puoi procedere senza recuperare il documento di agibilità.
A.P.E.
L’Attestato di Prestazione Energetica è obbligatorio sia nella vendita case tra privati che con agenzia. Devi provvedere prima di pubblicare l’annuncio di vendita o puoi incorrere in salate multe, dura 10 anni e deve essere consegnato al Rogito Notarile.
Consuntivo condominiale
Le spese condominiali sono un fattore importante per chi acquista casa, controlla l’importo esatto delle spese del tuo ultimo anno, comunicale a chi visiona il tuo appartamento senza problemi.
Ultimo verbale di assemblea
Per legge chi vende casa, fino al Rogito Notarile, è obbligato per eventuali spese straordinarie deliberate, controlla eventuali delibere ed aggiorna l’acquirente in caso di interesse, tieni conto di questo per eventuali sconti in trattativa.
Certificazione impianti
Prima di mettere in vendita la tua casa devi sapere se i tuoi impianti sono a norma oppure no. Se vendi l’immobile come ristrutturato devi allora fornire la certificazione degli impianti all’acquirente della casa, se non la trovi o non ce l’hai chiama un tecnico per farti fornire una nuova certificazione.
Questo solo nel caso vendi casa ristrutturata, se invece l’immobile è da ristrutturare comunica al cleinte che gli impianti non sono a norma senza problemi.
Leggi la guida completa per sapere tutti i documenti necessari per vendere casa.
Predisporre la casa per la vendita
Se vuoi imparare a vendere casa privatamente, devi leggere con attenzione questo paragrafo. La presentazione della tua casa è una delle leve principali per riuscire a vendere un appartamento privatamente.
Spesso i venditori di casa hanno come principale pensiero “devo vendere casa velocemente” ma non sanno come mettere in atto la strategia per arrivare a questo obiettivo.
Ecco alcuni accorgimenti per riuscire a vendere la tua casa in maniera veloce meglio di un agenzia immobiliare.
Home decluttering
Per imparare a come vendere casa devi sembrare un professionista a tutti gli effetti, hai presente il detto “la prima impressione è quella che conta?”, mai frase fu più azzeccata, il tuo obiettivo primario per vendere casa è far sentire subito a suo agio l’acquirente. Per riuscire in questa impresa devi levare tutto il superfluo ed personale dagli ambienti della tua casa, rendi liberi gli ambienti, togli souvenir di viaggi, quadri di famiglia, insomma cerca di levare quanto possibile per rendere l’ambiente “neutro” agli occhi del tuo cliente.
Home staging
Se la tua casa è da rinnovare o se l’appartamento è vuoto potresti rivolgerti ad un HOME STAGER. Questa figura professionale ti aiuterà a rendere più accattivanti ed alla moda gli ambienti, riuscendo a vendere prima e meglio la tua casa.
Altrimenti puoi divertiti con qualche semplice ritocco, cambio di lampadari e rendere gli ambienti più intimi per rendere più accogliente la tua casa.
Determina il miglior prezzo di vendita
Il prezzo è uno dei fattori principali di una buona strategia di vendita della tua casa, spesso nelle vendite immobiliari tra privati si vedono annunci con prezzi sballati o addirittura troppo bassi. Segui questi consigli passo passo per non sbagliare il prezzo di vendita del tuo appartamento.
inizia dai portali immobiliari
Per vendere casa da privato velocemente devi agire come un vero professionista, anzi meglio, prima di mettere in vendita la casa o chiamare le agenzie immobiliari prenditi un paio d’ore del tuo tempo, fai un controllo sui migliori siti per vendere casa, circoscrivi la ricerca alla tua zona. Studia come vengono proposti gli appartamenti, foto, descrizione, piantine, ti accorgerai che si può fare sicuramente meglio.
Calcola i metri quadri commerciali
Armati di squadra e matita e prendi le misure della tua piantina ma prima verifica che sia in scala, calcola la superficie commerciale ed esponi i mq corretti nell’annuncio. Se la piantina non è in scala puoi sempre armarti di metro e prendere le misure reali delle varie stanze.
Ricordati di non barare o ti ritroverai persone che hanno aspettative di case più grande con perdita di tempo tua e loro.
Ora scegli il prezzo di vendita
Questo passaggio è fondamentale per riuscire a vendere casa privatamente nel migliore dei modi. Spesso ci sono case in vendita con prezzi folli che rimangono invendute per mesi se non anni, e spesso sono proprio di privati che tentano la fortuna con un semplice annuncio ed un prezzo senza ragione.
Se vuoi evitare di rimanere mesi e mesi con la tua casa invenduta chiama un paio di professionisti per farti valutare l’appartamento, ma non fermarti a questo, esegui una piccola ricerca di mercato nella tua zona e controlla almeno 10 appartamenti in vendita simili al tuo per zona e dimensioni e fai una semplice comparazione di prezzo rispetto al metro quadrato.
Prendi nota del valore medio, dai un’occhiata alla banca dati delle quotazioni immobiliari del sito dell’agenzia delle entrate, verifica i valori al metro quadrato della tua zona.
Potresti anche usare dei software per valutare il tuo appartamento ma non lasciare la valutazione ad un singolo canale, usa sempre più fonti.
A questo punto ragiona su un valore medio ed applica un prezzo maggiore del 10/15% per lasciare un margine ragionevole di sconto in trattativa.
Pubblicizzare l’offerta di vendita
Un tempo il miglior modo per un privato di vendere casa era posizionare un bel cartello vendesi davanti al portone di casa.
Le telefonate arrivavano e gli appuntamenti di vendita pure….ma oggi è ancora un buon metodo?
Sicuramente il cartello è un buon alleato ma il vero canale di vendita è sicuramente internet; pubblicizza la tua casa sui migliori siti per vendere casa privatamente, quali?
I Top 3 siti per vendere casa in Italia sono:
- Casa.it
- immobiliare.it
- idealista
Non rinunciare a pubblicare la tua casa in vendita su uno di questi portali, potresti perdere un acquirente!
Annuncio immobiliare di vendita
Scrivi un annuncio immobiliare non troppo lungo, chiaro e persuasivo, parti dalle aspettative dell’acquirente tipo della tua casa e cerca di impostare l’annuncio sui suoi bisogni.
Planimetria casa
Se vuoi vendere casa da privato velocemente devi essere un passo davanti ai tuoi competitors. Chi sono i tuoi competitors? Tutti gli altri appartamenti in vendita della tua zona!
Ecco perchè devi rendere unica la tua casa e presentarla nel migliore dei modi. Quando metti in vendita la tua casa online, non caricare la foto della piantina catastale, magari pure illeggibile, fai predisporre dal tuo tecnico o da un grafico la piantina del tuo appartamento magari a colori, con gli arredi e gli ambienti ben visibili, il successo è assicurato.
Fotografie professionali
Non mi dire che stai pensando di vendere casa da privato con delle semplici foto fatte con il cellulare? Oggi più che mai la tua vetrina è internet e le foto sono il biglietto da visita della tua casa.
Rivolgiti ad un esperto del settore e vedrai che riceverai molti più appuntamenti e venderai in minor tempo la tua casa.
Virtual tour
Oggi la possibilità del digitale ti permette di effettuare virtual tour per la vendita della tua casa. Contatta un professionista abilitato e gestisci i tuoi primi appuntamenti da remoto, risparmierai tempo e potrai vendere in sicurezza Covid-19 e di privacy la tua casa.
Utilizza i social e la potenza di internet
Gli annunci immobiliari sul portale sono il piatto forte per vendere il tuo appartamento su internet, ma oggi puoi fare di più e non poco.
Sfrutta al massimo la visibilità dei social, pubblicizza la tua casa nei gruppi Facebook di vendita tra privati della tua zona di residenza o se sei pratico crea una pagina Facebook del tuo appartamento e magari un bel sito internet, vedrai che effetto e che riscontro!
Come gestire i compratori
Fai sentire il cliente a suo agio durante gli appuntamenti
Hai fatto tutto come si deve, hai tutti i documenti necessari, hai delle belle foto ed una piantina chiara ed accattivante, la casa è sistemata a dovere per far sentire a suo agio il tuo acquirente, ora devi solo tirar fuori il venditore che c’è in te!
Ma attenzione ci sono alcuni accorgimenti da seguire.
Chiedi i dati personali dei visitatori
Quando ti esponi sul mercato non puoi sapere chi ti entra in casa, chiedi sempre nome, cognome, e-mail e cellulare della persona che viene a visitare la tua casa, leva oggetti di valore alla vista e non far vedere eventuali cassette di sicurezza o centraline di allarme, soprattutto alla prima visita, la sicurezza prima di tutto.
L’arte di vendere la casa
Le tecniche spicciole di venditore della domenica sono ormai superate e ben presto stancano i potenziali acquirenti della tua casa. Il consiglio per vendere casa privatamente al meglio è di essere il più naturale possibile ma con qualche malizia, devi pure sempre vendere casa!
Prima di iniziare l’appuntamento pensa ai punti di forza della tua casa ma non esagerare, sorvola sui difetti e cerca di minimizzarli ma non nasconderli se richiesti dal cliente.
Non spingere troppo la mano se vedi il cliente che ha bisogno di tempo per ragionare sulla tua casa, poni qualche domanda iniziale per capire che persona hai davanti, le esigenze del nucleo familiare, quante persone sono, in che zona lavorano, sfrutta le informazioni per ritagliare su misura la descrizione della tua casa. Non dimenticarti dei servizi della zona.
Quanti appuntamenti per trovare il miglior l’acquirente
Non esiste una ricetta esatta, in alcune città se il prezzo è centrato e l’appartamento richiesto è possibile arrivare a vendere in pochissimi appuntamenti, se invece il prezzo è troppo alto e la zona poco richiesta potrebbero volerci decine e decine di visite.
Il consiglio per vendere da privato la tua casa è di monitorare l’andamento delle telefonate e delle visite, ogni 10 appuntamenti ragiona sui feed-back dei clienti, erano in target con la tua casa? Si lamentavano che era troppo cara? O che la casa era troppo piccola? Rifletti su questi elementi e riposiziona il tuo annuncio se necessario.
Chiusura della trattativa ed atto di vendita
Quanto sconto per vendere casa privatamente al miglior prezzo
Se hai seguito i consigli di questo articolo, hai probabilmente messo in vendita la tua casa ad un 10/15% in più del valore di mercato, questo è un margine di sconto frequente nel mercato immobiliare anche se non è una regola assoluta.
In una compravendita appartamenti tra privati così come con agenzia, ogni appartamento ha la sua storia ed ogni città il suo mercato con le proprie dinamiche, sta alla tua sensibilità rispetto al mercato in cui stai vendendo gestire il margine di sconto.
E’ ovvio che se la casa che vendi ha una domanda bassa, quindi poche richieste o hai un prezzo troppo alto oppure il mercato locale è depresso. In ogni caso scendere di prezzo è spesso l’unica arma a tua disposizione in questi casi.
Riconosci una buona offerta quando ce l’hai davanti
E’ arrivata un’offerta per la tua casa, evviva! Ma come sapere se è una buona offerta? Vediamo di fare chiarezza.
Per essere una buona offerta dobbiamo partire dal prezzo, se rispecchia il valore medio delle valutazioni effettuate sulla tua casa è già un buon inizio ma non basta.
Chi vuol comprare la tua casa deve fare muto? E’ finanziabile? Il rischio di aspettare acquirenti che devono fare mutuo e perdere tempo senza risultati è alto.
In caso di questa tipologia di offerta informati sui redditi dell’acquirente. Il consiglio è di effettuare un incontro congiunto con un Broker Mutui per valutare la fattibilità del mutuo e decidere se vale la pena o meno aspettare questa tipologia di acquirente.
Acconto acquisto casa, quando l’importo è giusto
La consuetudine nel mercato immobiliare è il famoso 10/20% di acconto prima del Rogito, ma è attuale questa somma? Dipende. Oggi puoi trovarti ad acquirenti che possono fare fino al 90% del muto e vincolare la loro offerta all’ottenimento del mutuo, oppure potresti avere la fortuna di avere offerte da persone che hanno disponibilità liquida ed a quel punto l’acconto non è un problema.
Il consiglio è di non essere rigido e di valutare le offerte nel loro insieme, prezzo, acconto, tempi di Rogito e finanziabilità.
Quando andare al Rogito Notarile
Sei tu che vendi casa e sei tu che detti i tempi di consegna dell’appartamento e del Rogito, devi avere ben chiara questa tempistica prima di mettere sul mercato la tua casa in modo da essere da subito chiaro e trasparente verso i tuoi acquirenti.
Questa è una fase delicata soprattutto se stai vendendo per acquistare un nuovo appartamento. In questo caso il consiglio è di aspettare almeno sei mesi prima di arrivare al Rogito Notarile a partire dalla consegna della caparra nelle tue mani.
Ricordati di anticipare esattamente lo stesso importo che hai ricevuto dal tuo acquirente come anticipo, così in caso di imprevisti come ritiro del compratore non perderai somme superiori a quanto versato.
preliminare di compravendita immobiliare tra privati
Il preliminare di compravendita, volgarmente chiamato compromesso, è la promessa di acquisto e vendita che scambiano reciprocamente venditore ed acquirente. E’ consuetudine imputare a titolo di caparra confirmatoria tutte le somme ricevute prima del Rogito Notarile.
E’ opportuno predisporre un’eventuale penale giornaliera in caso di ritardo di uno dei contraenti rispetto al termine del Rogito in modo di dissuadere eventuali ritardi.
Il compromesso deve avere già al suo interno tutti i termini essenziali della vendita oltre che citare eventuali accordi specifici, come il lascio della mobilia o certificazione degli impianti se a norma.
Un consiglio è di non fermarti ai fac-simile che trovi on-line, consulta direttamente il notaio o un avvocato specializzato per redigere il contratto, risparmierai su eventuali sorprese al Rogito Notarile.
Ispezioni ipotecarie
Effettua un’ispezione ipotecaria sulla tua casa prima di ricevere somme di denaro, in questo modo verifichi che non via siano in essere pregiudizievoli a tua insaputa. Consegnala a parte acquirente come gesto di trasparenza e fiducia.
Stai attento alle date di consegna e Rogito Notarile
Sei arrivato all’ultimo passo, se hai seguito tutti i consigli su come vendere casa privatamente, non hai nulla da temere, il notaio ha già ricevuto per tempo la documentazione e devi solamente ricordati di portare le chiavi di casa per consegnarle all’acquirente.
E’ buon costume accompagnare l’acquirente dopo il Rogito e mostrargli il posizionamento dei contatori, consegnargli le bollette per la voltura delle utenze insieme alla liberatoria dell’amministratore di condominio dove si attesta l’avvenuto pagamento di tutti gli oneri condominiali.
Arrivato a questo punto se hai seguito passo passo tutti i consigli per vendere casa senza agenzia immobiliare, devi solo andare in banca ed incassare il tuo meritato e sudato assegno circolare, se invece ti è sembrato troppo complicato seguire questa guida per vendere la tua casa prova a contattarci avere una consulenza.
vendere casa tra privati come fare: conclusioni
Spero che questa guida per imparare a vendere casa da privato ti sia stata utile, come hai potuto leggere i contenuti non sono pochi ed alcuni passaggi sono delicati.
Riuscire a portare in porto una compravendita da privato richiede molto lavoro, dalla presentazione dell’appartamento fino alla negoziazione non tutti riescono ad essere in grado di concludere in maniera sicura la vendita della propria casa.
Se ti sembra un’operazione troppo complessa o non hai il tempo di seguire tutto il processo puoi sempre rivolgerti ad un consulente professionale che ti può aiutare a come vendere casa privatamente.
Link utili
ispezioni ipotecarie agenzia delle entrate