Essere proprietari di una casa ereditata oltre che ad essere spesso un evento inaspettato, pone dei dubbi nell’erede che di frequente si trova spaesato su tasse da pagare ed eventuali vincoli temporali per vendere una casa ereditata prima di 5 anni. E’ bene fare chiarezza.
In questo articolo ti spiegheremo nel dettaglio come funziona la vendita di un immobile ereditato prima dei 5 anni, le principali tasse ed imposte, gli adempimenti burocratici richiesti dalla legge ed eventuali limitazioni.
Se vuoi conoscere come vendere casa ereditata non ti resta che proseguire nella lettura.
Vendere una casa ereditata, come fare
Se hai ereditato un immobile, puoi sempre decidere di venderlo per ricavare un guadagno immediato o per finanziare altri investimenti, ma per farlo è necessario seguire le prescrizioni di legge e soprattutto pagare le imposte sull’eredità.
Il primo passo consiste nella dichiarazione di successione, un atto giuridico formale che ha lo scopo di notificare il trasferimento dell’immobile agli eredi.
Quando saranno state pagate tutte le tasse di successione, si devono eseguire altri due atti formali: l’accettazione dell’eredità e la trascrizione, che sono indispensabili rogitare la casa davanti al notaio. I passaggi che abbiamo indicato possono diventare più complessi se vi sono più eredi che hanno diritto a una quota dell’immobile, perché sarà necessario che tutti abbiano la stessa volontà di procedere alla vendita dell’immobile.
Un caso particolare riguarda la vendita dell’immobile ereditato prima dei 5 anni, difatti la legge consente questa possibilità ma solo se si è in regola con il pagamento delle tasse e se vi sono alcune condizioni specifiche che analizzeremo in seguito.
Dichiarazione di successione
Se hai ricevuto una casa in eredità e hai deciso di venderla è obbligatorio effettuare la dichiarazione di successione. La dichiarazione di successione è un adempimento obbligatorio di natura fiscale da presentare all’Agenzia delle Entrate, la dichiarazione, come specifica il Testo Unico in materia di imposte sulle successioni e donazioni, deve essere presentata da tutti gli eredi, dai legatari e da coloro che sono stati indicati dal defunto come titolari di diritto di possesso sui beni.
I legatari sono i soggetti che ricevono beni determinati dal defunto, quindi nel caso non siano titolari di quote dell’immobile non è necessario che presentino nessuna dichiarazione di successione.
Dopo aver individuato e contattato tutti gli eredi, la dichiarazione di successione deve essere presentata entro e non oltre 12 mesi dalla morte del familiare, altrimenti potrebbero scattare delle sanzioni amministrative. La successione ereditaria può essere presentata dagli eredi telematicamente, presso l’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate o da un intermediario abilitato come un avvocato un commercialista ad esempio.
Tassa di successione
Dopo aver presentato la dichiarazione di successione, per avere la possibilità di vendere l’immobile è necessario pagare le tasse di successione, che sono calcolate in base al valore dell’abitazione e in percentuali diverse rispetto al grado di parentela dell’erede. Gli eredi hanno 60 giorni di tempo per pagare le tasse di successione, un termine che parte dalla notifica dell’Agenzia delle Entrate dell’avvenuta liquidazione. Le tasse di successione vengono stabilite per legge e sono suddivise in base al grado di parentela:
- 4% sul valore catastale dell’immobile per il coniuge e i figli, con franchigia pari a 1.000.000 Euro;
- 6% su valore catastale con franchigia 100.000 Euro, per fratelli e sorelle;
- 6% su val. catastale senza franchigia, per i parenti non in linea diretta, quindi nipoti, zii, cugini di primo grado, cognati e suoceri
- 8% del valore catastale dell’immobile per il convivente e gli altri soggetti che hanno diritto all’eredità.
Imposte di successione
In aggiunta alla tassa di successione, chi eredita una casa dovrà versare altre due imposte:
- imposta ipotecaria, pari al 2% del valore catastale
- imposta catastale. pari 1% del valore catastale
Nel caso in cui non hai altre abitazioni principali, ed erediti come prima casa, pagherai solo le imposte in maniera fissa, quindi 200 Euro ciascuna.
da aggiungere i seguenti costi:
- tassa ipotecaria, 35 Euro per trascrizione
- imposta di bollo, 64 Euro per trascrizione
- tributi speciali
Per vendere una casa ereditata, entro 30 giorni dalla dichiarazione di successione, devi presentare domanda di voltura catastale presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate.
Ecco i costi per la voltura:
- 55€ tributo speciale catastale;
- 16€ per ogni 100 pagine, di imposta di bollo.
Accettazione eredità
Nella vendita di un immobile ereditato, ci sono alcuni passaggi formali che devono essere completati come l’atto di accettazione di eredità.
L’accettazione di eredità è un atto giuridico che viene disciplinato dal Codice Civile e serve per attestare che gli eredi intendono davvero entrare in possesso dei beni mobili e immobili del defunto. L’accettazione può essere:
–accettazione tacita: i comportamenti degli eredi fanno intendere che vogliono accettare l’eredità, ad esempio desiderano procedere con la vendita degli immobili;
– accettazione espressa: si effettua un atto pubblico o una scrittura privata, dove gli eredi esprimono la volontà di accettare il patrimonio del defunto.
Per vendere casa ereditata, puoi optare per l’accettazione tacita che può essere effettuata anche contestualmente al Rogito Notarile, l’atto dovrà essere trascritto da un notaio, così gli altri eredi sapranno di tale compravendita e non potranno più far valere eventuali diritti sulla casa.
Vi sono diverse forme di accettazione, una delle più utilizzate è quella con beneficio d’inventario che consiste nell’accettare soltanto i rapporti attivi del defunto, senza essere costretti a pagare anche i debiti.
Vendita casa ereditata prima dei 5 anni
Una volta effettuati gli atti che abbiamo sopra descritto, non vi sono ragioni per non poter vendere la casa ereditata anche prima di 5 anni.
Il dubbio spesso nasce nel proprietario a causa della confusione che aleggia sull’argomento, dato che la legge stabilisce delle limitazioni ma solo nel caso di acquisto e vendita prima dei 5 anni, per evitare speculazioni immobiliari.
Queste limitazioni non riguardano che vuole vendere una casa ereditata, l’Agenzia delle Entrate non applica plusvalenze e non vi sono vincoli di Legge per cui non puoi vendere prima di 5 anni.
Cosa fare se sono coinvolti più eredi?
La vendita di una casa ereditata è possibile. Gli eredi dovranno avere volontà unanime di vendere l’immobile e presenziare tutti al Rogito Notarile, il trasferimento delle quote all’acquirente avverrà davanti al Notaio.
Limiti e cessione della quota
Se siete in diversi eredi, è possibile procedere con la cessione della propria quota ma vi sono alcune limitazioni previste dalla Legge.
La Legge prevedere che nel caso in cui un erede vuole cedere la propria quota ad un terzo, deve notificare agli altri coeredi il prezzo di vendita ed aspettare l’eventuale volontà di esercizio del diritto di prelazione.
Il diritto di prelazione assegnato ai coeredi è stato introdotto per tutelare il patrimonio ereditario e rispettare la volontà del defunto, quindi solo nel caso in cui gli eredi rifiutino di acquistare la quota si potranno interpellare terze persone.
Se gli eredi non trovano un accordo
L’unico impedimento alla vendita di un immobile ereditato è la mancanza di volontà unanime da parte di tutti gli eredi, una situazione che capita di sovente se i rapporti familiari non sono sereni.
Se il tentativo di trovare un accordo fallisce e gli altri coeredi non sono disposti a cedere la propria quota ereditaria non vi è altra soluzione che richiedere lo scioglimento della comunione dei beni.
L’istituto dello scioglimento della comunione dei beni è disciplinato dalla legge ed è l’estrema soluzione che si può adottare per poter vendere la casa ereditata. Per attivare lo scioglimento della comunione è necessario farsi assistere da un avvocato, visto che è un atto da presentare presso un giudice.
In sede giudiziale, il giudice procederà con lo scioglimento dei beni e deciderà in completa autonomia il valore dell’immobile, una decisione vincolante che solo in seguito può essere impugnata dai coeredi.
Conclusioni
La vendita di un immobile ereditato prima dei 5 anni è sempre possibile a patto che tutti gli eredi sono d’accordo, come hai potuto vedere non ci sono particolari problematiche relative all’aspetto fiscale, come invece in caso di acquisto di una casa e rivendita entro 5 anni, ma bisogna prestare attenzione nel caso vi fossero più eredi con idee contrastanti.
In questo caso l’ideale sarebbe di nominare un delegato con una procura che può interagire con il consulente immobiliare al fine di seguire la trattativa per vendere la casa ereditata nella maniera più fluida possibile.
link utili
qui di seguito, un collegamento al sito delle Agenzie delle Entrate con spiegazione delle imposte da pagare quando si eredita una casa.
