Come vendere casa senza ansia: la guida completa

vendere casa non è semplice come sembra, aspetti legali, fiscali e burocratici possono determinare la buona riuscita della vendita di una casa, se vuoi evitare di fare passi falsi devi solo leggere questa guida passo passo.

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guida per vendere casa

Vendere casa soprattutto se è la prima volta, è un processo complesso e faticoso, ci sono molte informazioni da comprendere, professionisti non sempre trasparenti ed il web con risposte spesso contradditorie e superficiali.

Riuscire a comprendere come vendere una casa non è una cosa semplice, ma se ben consigliato può essere meno difficile di quello che credi.

Opero nel settore delle compravendite immobiliari dal 2003 prima come mediatore poi come blogger e consulente, ho seguito compravendite sia di semplici appartamenti fino a palazzine e terreni di migliaia di mq.

Negli anni mi sono reso conto che  mettere in vendita  casa per chi non è un professionista  è spesso un processo complesso e delicato ecco perchè ho deciso di fornire consigli per vendere casa nel modo giusto.

Dopo tanti anni di esperienza ho pensato di scrivere questa guida passo passo per aiutare te che devi vendere casa a non inciampare negli errori più comuni e rischiosi.

Partire con il piede giusto per vendere una casa è fondamentale, non basta pubblicare un annuncio online ma bisogna avere la visione dell’insieme.  Le cose a cui prestare attenzione quando vendi casa sono tante, devi riuscire a determinare il corretto prezzo, verificare i documenti necessari, capire se è meglio vendere da agenzia o privato, firmare contratti di vendita legalmente sicuri e così via.

Voglio essere onesto con te, leggere informazioni anche se autorevoli su internet non è sufficiente ad imparare a come vendere casa, ma è certo che ti può dare una gran mano per schiarirti le idee ed evitare gli errori più comuni.

Leggi per intero questa guida e riuscirai ad imparare i fondamenti su come vendere casa velocemente e cosa fare per vendere casa senza rischi.

Se hai intenzione di vendere casa  ed evitare i rischi più comuni, non perdere la lettura di questa guida che in pochi minuti ti permetterà di evitare i più comuni errori.

Quali documenti servono per vendere casa

I documenti della tua casa sono fondamentali per vendere in piena serenità e con le giuste tempistiche il tuo appartamento. Un errore che molti venditori fanno è non verificare prima di vendere casa i documenti dell’immobile. Nella maggior parte dei casi i documenti sono ok ma a volte ci sono degli intoppi, piantina difforme, condoni non completi, certificato di agibilità non presente, successioni non trascritte etc. etc.

Se per alcuni documenti la soluzione è molto rapida per altre problematiche potrebbero volerci anche mesi, è bene fare subito una verifica con un consulente che ti faccia iniziare la vendita in maniera tranquilla.

Ecco la lista dei principali documenti per vendere casa:

  • atto di provenienza
  • scheda catastale
  • documenti edilizio-urbanistici
  • visura catastale
  • agibilità (post 1 settembre 1967)
  • attestato di prestazione energetica (APE)

Se vuoi vendere casa senza agenzia, è importante conoscere nel dettaglio tutti i documenti per vendere casa da privato, leggi l’articolo del nostro blog e troverai tutte le risposte ai tuoi dubbi.

Come Vendere casa velocemente

mano con chiavi vendere casa

Se hai deciso di mettere in vendita casa e vuoi farlo velocemente, devi seguire alcuni consigli che ti possono fa realizzare il miglior prezzo di vendita nel minor tempo possibile.

Imparare a come vendere casa subito è una vera e propria arte, puoi scegliere se dare di olio di gomito o unire sapientemente diversi professionisti che operano nel mercato immobiliare, ecco i passi da seguire:

  • Presenta casa nel migliore dei modi
  • Verifica la regolarità dei documenti
  • Affidati ad un Homestager ed un buon fotografo per valorizzare la tua casa
  • Determina un corretto prezzo di vendita
  • Scegli i Migliori siti immobiliari
  • Crea un annuncio immobiliare efficace
  • Scegli agenti immobiliari professionali
  • Verifica la capacità finanziaria dell’acquirente

Se l’argomento ti appassiona puoi sempre leggere la nostra guida immobiliare su come vendere casa velocemente, troverai consigli pratici e trucchi del mestiere per vendere casa rapidamente come un professionista.

Come valutare una casa da vendere

Riuscire a valutare una casa per chi non è del settore può risultare un’operazione complicata, ma con una buona applicazione ed un pò di studio, puoi anche tu riuscire ad ottenere il corretto valore di mercato.

Per sapere come valutare una casa da devi partire da questi tre passaggi fondamentali:

  • calcola la superficie commerciale
  • trova il valore medio al metro quadrato
  • fai valutare la casa ad almeno tre agenzie

Se vuoi imparare a come valutare una casa da vendere ti consiglio di leggere la nostra guida, qui troverai tante informazioni passo passo per riuscire a valutare la tua casa in maniera corretta, condizione indispensabile per riuscire a vendere casa velocemente.

Vendere casa ai Cinesi

vendere casa ai cinesi dragone cinese

I Cinesi sono una comunità molto importante nel sistema economico della ns. Italia, oltre a negozi ed attività commerciali credono nell’investimento nel mattone e comprano casa appena possono.

I Cinesi vivono generalmente in famiglie numerose e sono interessati ad acquistare di solito appartamenti con almeno due camere, è anche vero che molti imprenditori cinesi acquistano casa per affittarla ai propri dipendenti, cercando così sul mercato opportunità di investimenti immobiliari.

È un fenomeno del mercato immobiliare molto interessante e in costante crescita. Sarebbe opportuno potere intercettare questo segmento di potenziali acquirenti per la tua casa da vendere, vista la comprovata solvibilità.

In generale il Cinese cerca casa vicino ai luoghi di lavoro o in zone ben servite, si affida a consulenti connazionali per il mutuo e interpreti.

Come vendere casa hai Cinesi? Affidati ad agenzie immobiliari che hanno collaborazioni sul territorio con strutture cinesi, pubblicizza la tua casa su siti specializzati nel vendere casa ai cinesi.

Se vuoi approfondire l’argomento leggi pure i nostri consigli per vendere casa ai cinesi, impara le esigenze dei cinesi, i loro parametri di ricerca e le tipologie di casa che gli interessa acquistare.

Come vendere casa data donazione senza problemi

Se hai la fortuna di aver ricevuto in donazione la casa che ora vuoi vendere, devi affrontare alcuni passaggi per evitare di trovarti in difficoltà sia in sede di trattativa o peggio al Rogito Notarile.

Prima cosa contatta il tuo notaio di fiducia e verifica se è possibile effettuare la revoca della donazione, questa annullerebbe gli effetti della donazione e tutti i problemi correlati.

Purtroppo non tutte le banche erogano mutui sulle case donate, questo ne limita la vendibilità e può spaventare possibili acquirenti.

Se non effettui la revoca della donazione devi assolutamente dichiarare all’acquirente che la casa ti è pervenuta a mezzo donazione e permettere allo stesso di verificare eventuali criticità prima dell’acquisto.

Un ultimo passaggio e verificare le imposte che devi pagare, se infatti la casa donata è stata acquistata dal donante entro 5 anni, in caso di rivendita potrebbe essere soggetta a plusvalenza da calcolarsi sulla differenza di prezzo.

Vendere casa senza agenzia

Se ha deciso di vendere casa privatamente, devi essere pronto a ricoprire tutti i servizi che un’agenzia immobiliare professionale ti può offrire. La scelta è coraggiosa ma può darti grandi soddisfazioni sia economiche, in quanto risparmi la provvigione ma anche di autostima, dato che non è un processo semplice e per tutti. Ecco una lista delle principali attività che devi svolgere per vendere casa senza agenzia:

  • prepara tutti i documenti dell’immobile:
  • predisponi la casa per la vendita
  • calcola il corretto prezzo di mercato
  • promuovi l’immobile
  • gestisci il rapporto con il cliente
  • verifica la solvibilità dell’acquirente
  • concludi la vendita positivamente

Andiamo a vedere punto per punto cosa bisogna fare per vendere casa da privati senza errori, tutti i passi da seguire:

Documenti dell’immobile

fatti aiutare da un tecnico per verificare tutta la documentazione della casa, eventuali difformità o documenti mancanti devono essere reperiti prima possibile per evitare intoppi nella vendita.

Predisponi la casa per la vendita

Opera una pulizia generale, effettua gli interventi di piccola manutenzione e libera dal superfluo l’immobile, la presentazione è fondamentale nel creare empatia con il potenziale acquirente.

Calcola il corretto prezzo di mercato

Effettuare una corretta valutazione della tua casa premette di partire con il piede giusto, calcola la superficie commerciale ed effettua comparazioni con gli altri immobili in vendita. Per iniziare con il piede giusto ti consiglio di leggere la nostra guida su come valutare casa.

Promuovi l’immobile

Crea una corretta strategia di marketing, scegli i migliori siti immobiliari, scrivi un annuncio efficace e se possibile promuovi il tuo immobile sui social media. In questo modo otterrai una grande visibilità con tempi di vendita inferiori alla concorrenza.

Gestisci il cliente

In fase di appuntamento, è fondamentale entrare in empatia con l’acquirente, valorizza la tua casa senza esagerare, ricordati che a nessuno piace essere manipolato da un venditore.

Verifica la solvibilità dell’acquirente

verifica che l’acquirente non abbia pignoramenti, o protesti, sopratutto se deve richiedere un mutuo per l’acquisto, il rischio è di perdere tempo e perdere nuove offerte di acquisto.

Concludi la vendita

Sottoscrivi e registra il contratto preliminare, incassa la caparra confirmatoria e fatti inviare la bozza del rogito notarile prima di recarti dal notaio.

Se segui scrupolosamente tutti i passi indicati, riuscirai a vendere casa senza agenzia come un professionista, se invece le informazioni ti sembrano interessanti ma hai bisogno di approfondire gli argomenti, ti capisco ed è per questo che abbiamo confezionato una guida su come vendere casa senza agenzia, qui troverai tutto quello che devi sapere per vendere casa come un vero professionista dell’immobiliare.

Siti per vendere casa

E’ inutile affidarsi a semplici portali gratuiti, se il tuo obiettivo è vendere al miglior prezzo e velocemente, devi usare i migliori siti immobiliari ed investire in promozione marketing.

In questo modo il tuo annuncio spiccherà sopra la concorrenza ricevendo più click e quindi più telefonate, nella tua scelta dei migliori siti immobiliari

Quando decidi di vendere casa è fondamentale scegliere i siti per vendere casa più adatti al tuo immobile, non tutti i portali immobiliari sono adatti a vendere qualsiasi immobile, alcuni sono adatti per gli immobili commerciali, altri per immobili di lusso,, altri sono specifici sulle seconde case.

Se la tua casa è un immobile nella media, non di lusso, di facile vendita, puoi scegliere in base ai siti immobiliari con più traffico in Italia che sono:

  • immobiliare.it
  • casa.it
  • Idealista.it

Questi portali immobiliari generalisti, hanno il vantaggio che portano tanto traffico ma spesso non valorizzano il tuo annuncio che si perde in decine di altri annunci similari, ecco perchè conviene investire qualche somma di denaro per migliore la visibilità dell’annuncio.

Vendere casa online

Vendere casa online è diventata una prassi quasi indispensabile, se fino a qualche anno fa bastava posizionare un cartello vendesi sul portone e qualche annuncio sui giornali per trovare un’acquirente, oggi per vendere casa, internet è in assoluto il mezzo migliore e più veloce.

Vendere casa online non vuol dire solo pubblicare l’annuncio sui portali immobiliari, anche il settore immobiliare sta subendo una grande trasformazione digitale con tante possibilità per chi vuole vendere casa.

Hai la possibilità di ricevere una valutazione online ad esempio, ci sono numerosi siti che raccolgono i valori delle compravendite e sono in grado di stimare il tuo appartamento anche senza vederlo.

Oppure ci sono agenzie immobiliari che lavorano principalmente online, questo vuol dire che usano in maniera massiva strategie di marketing digitali con virtual tour, social media ed appuntamenti da remoto.

Un altro fenomeno interessante sono gli Istant Buyer, ovvero delle società con forte presenza sul digitale che effettuano una prima valutazione online, poi confermano tramite un loro collaboratore il valore di valutazione ed entro 24 ore ti formulano un’offerta di acquisto.

Il loro guadagno è sulla rivendita, offrono un prezzo a sconto e poi effettuano una ristrutturazione che gli permette di rivendere la tua casa ad un valore superiore.

Come vedi per vendere casa su internet ci sono numerose possibilità, numerose start up che a volte spariscono con la stessa velocità con cui sono nate, un settore in grande fermento l’immobiliare, per questo è bene capire come muoversi per evitare di rimanere scottato. Facciamo chiarezza con la nostra guida su come vendere casa online.

Vendere casa all’estero

Vendere casa all’estero è un’operazione non semplice ma che può portare grandi soddisfazioni, ma per Vendere casa agli stranieri è necessario prima di tutto avere un immobile che possa interessare al mercato estero. Ecco i parametri fondamentali per capire se la tua casa può essere venduta all’estero:

  • Vicinanza ad un punto di interesse di fama internazionale (città d’arte, località turistiche internazionali)
  • Immobile con caratteristiche architettoniche tipiche del nostro paese
  • Presenza di altri stranieri nella località

Se la tua casa rientra in queste caratteristiche è importante scegliere i giusti canali a cui affidare la vendita dell’immobile, agenzia immobiliare e canali di marketing per arrivare fino ai tuoi possibili acquirenti.

La scelta dell’agenzia immobiliare è fondamentale, per vendere casa all’estero è molto importante l’investimento ed il piano marketing, la presenza con eventuali filiali estere, presidiare fiere internazionali dove l’agenzia prende contatto con investitori stranieri.

Vendere casa prima dei 5 anni

vendere casa prima dei 5 anni è sempre possibile se si tratta di seconda casa, discorso diverso se l’immobile è stato acquistato come prima casa e quindi con regime di imposte agevolato.

In questo caso la Legge impone delle limitazioni che prevedono l’obbligo di riacquisto entro 12 mesi dal Rogito di una nuova prima casa e l’obbligo di mettere residenza come abitazione principale entro un determinato periodo dall’acquisto.

Sei comunque libero di non riacquistare una nuova casa, ma in questo caso dovrai pagare una sovrattassa salata sulle imposte che non hai versato al momento dell’acquisto della tua prima casa.

Vendere casa con mutuo

Spesso il venditore si trova nella situazione di vendere casa con ancora il mutuo in corso, difatti la durata media di un mutuo in Italia è di 26 anni, è quindi frequente che il proprietario deve vendere casa con mutuo.

Se è vero che la banca ha iscritto ipoteca di primo grado a garanzia del debito, è anche vero che sei tu il titolare del bene e che ne puoi disporre la vendita senza chiedere permesso a nessuno.

Per vendere casa con mutuo la prima cosa da fare è informarti del debito residuo presso la tua banca,  chiedi un conteggio del mutuo  per capire quanto debito rimane.

A questo punto puoi procedere principalmente in tre modi, estinguere il mutuo anticipatamente, far accollare il mutuo all’acquirente o sostituire l’immobile a garanzia. Sono tutti temi trattati in maniera approfondita nella guida su come vendere casa con mutuo.

Vendere casa con inquilino

Vendere casa con inquilino è sempre possibile, l’importante è dichiarare in fase di trattativa il contratto di locazione con i suoi termini e verificare che non vi sia il diritto di prelazione a favore dell’inquilino.

Chi acquista l’appartamento subentra nel contratto di locazione come locatore, l’inquilino rimane di diritto nell’immobile fino alla scadenza naturale del contratto.

Vendere casa ereditata prima dei 5 anni

Vendere casa ereditata prima dei 5 anni è sempre possibile, non esistono vincoli particolari a vendere un immobile ricevuto per successione.

L’attenzione che devi porre è soprattutto sull’aspetto fiscale, ovvero se hai dichiarato l’abitazione come principale o seconda casa, se dichiarata come abitazione principale la Legge impone dei limiti in caso di vendita entro 5 anni.

L’argomento è comunque articolato, la successione prevede tasse ed imposte con aliquote specifiche a seconda del tipo di erede, è bene inoltre sapere che potresti incorrere in eventuali limiti in caso di quote condivise con altri eredi.

Facciamo chiarezza con la nostra guida su come vendere casa ereditata prima dei 5 anni, qui puoi trovare informazioni utili su imposte di successione, quali tasse pagare e come funziona la dichiarazione di successione.

Cosa bisogna sapere per vendere una casa

Per vendere casa senza problemi, devi conoscere due cose:

Quanto vale la tua casa

Non puoi mettere in vendita casa senza prima avere un valore serio fissato da un professionista, è quindi indispensabile per vendere casa correttamente far valutare l’immobile da un operatore di settore e confrontare con la tua ricerca di mercato.

Quali documenti necessari per vendere casa

I documenti necessari sono numerosi, spesso c’è bisogno di un tecnico per recuperare pratiche comunali o presentare pratiche catastali per difformità o aggiornamenti. Avere la documentazione completa ti permette di eliminare i rischi legali ed avere tempi di vendita certi, se vuoi approfondire questo argomento piuttosto articolato, ti consiglio di leggere questa guida sui documenti per vendere casa.

Quanto ci vuole per vendere una casa

Quanto ci vuole per vendere una casa è una domanda a cui è difficile rispondere in maniera precisa, ogni casa è infatti un pezzo unico, inoltre i fattori che determinano le tempistiche di vendita sono numerosi e variabili, dalla città di ubicazione fino al prezzo di vendita.

Ecco una lista dei maggiori parametri che determinano i tempi di vendita di una casa:

  • mercato immobiliare di riferimento
  • condizioni dell’immobile
  • tipologia di casa
  • prezzo di vendita
  • strategia di marketing
  • canali pubblicitari

Mercato immobiliare di riferimento

Vendere una casa a Milano o in un paesino di 1.000 abitanti come be puoi capire è molto differente, le grandi città in genere hanno un mercato più dinamico e veloce con tempi di vendita medi più brevi.

Le tre prime città in Italia per velocità di vendita sono: Milano, Bologna, Roma.

Condizioni dell’immobile

La presentazione dell’immobile determina i tempi di vendita, una casa ristrutturata o rinfrescata è più veloce da vendere rispetto ad un immobile in condizioni pessime.

Tipologia di abitazione

La dimensione e tipologia di abitazione, contestualizzata nel mercato di riferimento, determina la velocità di vendita dell’immobile. Vendere una villa di Lusso al lago di Como può essere molto più facile che vendere una villa di Lusso in un’anonima zona di campagna, nonostante la forte differenza di prezzo.

Così come vendere un’appartamento di piccolo taglio potrebbe essere più rapido che vendere case di 200mq in città, come vedi è tutto relativo e bisogna sempre partire dal mercato di riferimento, quali tipologia di acquirenti e quali sono gli immobili più richiesti.

Prezzo di vendita

Effettuare una corretta valutazione della casa permette di vendere casa velocemente, un prezzo sbagliato può invece aumentare e di molto i tempi di vendita.

Strategia di marketing

Valorizzare con un annuncio immobiliare efficace, promuovere con piantine 3d, brochure e campagne social può diminuire notevolmente i tempi di vendita della tua casa.

Canali pubblicitari

Scegliere i migliori siti in base alla tipologia di immobile da pubblicizzare, se hai un immobile di lusso posizionati su portali esteri se invece hai un abitazione media cerca i migliori siti con più annunci nella tua zona.

Conclusioni

Come hai potuto leggere i fattori per vendere casa sono numerosi, in questa guida ho raccolto i principali che ti aiutano a non incorrere nei più comuni errori, ma il consiglio è di leggere le varie tematiche con gli articoli di approfondimento.

Se hai dubbi e preferisci il consiglio di un consulente che ti aiuti ad impostare una corretta strategia per vendere casa, insieme ad un controllo documentale per procedere in maniera spedita con la vendita della tua casa, puoi sempre contattarci ed avere una consulenza strategica per vendere il tuo immobile.

FAQ

Si è sicuro a condizione che segui alcuni accorgimenti:
predisponi tutti i documenti prima di vendere
registra i nominativi di chi visiona l’immobile
fatti seguire da un legale per le scritture private
affiancati ad un tecnico per la documentazione dell’immobile
non consegnare le chiavi prima del Rogito Notarile

Se è una prima casa non hai tasse da pagare salvo che siano passati 5 anni dal Rogito o riacquisti entro un anno dalla vendita.
Negli altri casi c’è plusvalenza se l’immobile è acquistato da meno di 5 anni.

Gli impianti non sono una condizione di legge per vendere casa, l’importante è dichiarare all’acquirente se sono certificati o meno. Questo per mantenere la buonafede e permettere all’acquirente di formulare un’offerta adeguata allo stato dell’immobile.

Come vendere casa: link utili

bancaditalia

agenziadellentrate

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