Come vendere casa con mutuo

Riuscire a vendere una casa con ipoteca potrebbe non essere così facile, affrontiamo tutti i passaggi necessari in questa guida pensata per chi vuole vendere casa con mutuo .

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Nel corso della vita gli eventi sono mutevoli e può sopraggiungere la necessità di vendere una casa con mutuo. Devi infatti sapere che in Italia la durata media di un mutuo finanziato è di c.a. 26 anni, come puoi ben immaginare chi sceglie di vendere casa in questa condizione è un numero ben elevato di persone.

Comprendi bene che vendere casa con ipoteca è differente da vendere una casa senza gravami, può essere un processo difficoltoso se non sei del mestiere. Il potenziale acquirente può sentirsi sfiduciato ad acquistare un immobile gravato da ipoteca, certo è un aspetto più psicologico che sostanziale dato che i modi per fare un acquisto in tutta sicurezza ci sono.

Le modalità di vendere una casa con mutuo sono diverse ed articolate, possono variare a seconda della volontà dell’acquirente e dalle possibilità del venditore. Andiamo a vedere come procedere per vendere casa con mutuo senza sorprese.

Durata media di un mutuo acceso nel 2022 in Italia, dati Kiron

Vendere casa con mutuo in corso: è possibile?

Se durante l’acquisto della tua casa hai dovuto accedere ad un finanziamento per il saldo del prezzo, ma oggi ti trovi nella situazione di cambiare casa con mutuo in corso e vuoi vendere l’immobile, non ti devi preoccupare, questa operazione è possibile, in quanto l’istituto che ha concesso il credito ha solo iscritto l’ipoteca, ma non ha alcun possesso reale sull’immobile in oggetto.

Per vendere casa con mutuo in corso è necessario però eseguire la chiusura del finanziamento ed attenersi alle procedure che hai concordato al momento della sottoscrizione del contratto di mutuo.

Come vendere casa con mutuo in corso

Appurato che è possibile vendere casa con mutuo in essere,  abbiamo selezionato le le tre principali strade che puoi utilizzare per vendere casa. Sono tra i casi più frequenti nel mercato immobiliare abitativo, ecco allora l’elenco delle procedure per comprendere come vendere casa con mutuo in corso:

  • Mutuo con sostituzione di garanzia
  • Estinzione anticipata
  • Accollo del mutuo

Mutuo con sostituzione di garanzia 

E’ un’operazione che non viene permessa da tutti gli istituti di credit e non è molto utilizzata nel mercato immobiliare, prevede lo spostamento dell’ipoteca derivata dal mutuo su un nuovo immobile.

Questa può essere utilizzata solo nel caso in cui il venditore deve acquistare una nuova casa e quindi sposta il vecchio mutuo sul nuovo immobile.

Estinguere anticipatamente il mutuo

Questo è la strada più utilizzata per chi deve vendere casa con mutuo, prevede due modalità, prima del Rogito e contestualmente al Rogito Notarile.

Estinzione prima del Rogito

Se hai la possibilità economica, puoi decidere di versare l’importo dovuto alla tua banca per estinguere il mutuo senza incorrere in alcun tipo di penale. In questo modo risparmierai gli interessi dovuti.  

Estinzione del mutuo al Rogito Notarile

Questa è la strada che più di frequente viene intrapresa da chi vende casa, in questo caso andrai ad estinguere il mutuo contestualmente all’atto di vendita.

L’operazione consiste nel saldare il mutuo precedente con il denaro dell’acquirente e, contestualmente, chiudere la prima ipoteca attraverso la lettera di assenso alla cancellazione che la banca prima mutuataria rilascia per cancellare l’ipoteca precedente dietro pagamento del saldo.

Per effettuare questa operazione, una volta determinata la data del Rogito, il venditore deve contattare la banca per chiedere i conteggi ai fini estinzione mutuo e li comunica all’acquirente.

L’acquirente dovrà presentarsi al Rogito Notarile con un assegno circolare (o effettuare un bonifico) intestato all’istituto di credito per l’importo di muto da estinguere ed un altro assegno circolare (o bonifico) intestato al venditore, con la differenza della somma da versare.

Esempio:

Carlo vende ad Anna una casa da 100.000 Euro su cui grava un mutuo di 50.000 Euro, la casa è stata fermata con un preliminare di 10.000 Euro, il resto del saldo al Rogito.

Questa è una classica dinamica per chi deve vendere casa con mutuo, in questo caso al Rogito Notarile Anna dovrà versare a mezzo assegno circolare o bonifico 50.000 Euro a favore della banca presso cui Carlo ha il mutuo, mentre i restanti 40.000 Euro a Carlo come saldo prezzo.

Accollo del mutuo

il venditore cede il suo mutuo, chi acquista subentra nel contratto alle medesime condizioni del venditore,  mantenendo lo stesso tasso precedentemente pattuito.

Questa formula è conveniente per chi subentra nel mutuo dato che non deve sostenere spese di perizia, notaio ed iscrizione di ipoteca.

E’ una prassi che viene di solito utilizzata per i mutui fondiari, quelli accesi dal costruttore per finanziare la costruzione dell’immobile. In questo caso l’acquirente spesso subentra e si accolla il mutuo dell’operatore immobiliare.

Qualora il venditore decida di procedere con l’accollo del mutuo, è bene sottoscrivere una esplicita liberatoria con la banca dove si viene completamente svincolati dal debito.

Vendere casa con mutuo prima dei 5 anni

Vendere casa con mutuo prima dei 5 anni è possibile ma bisogna stare attenti ad alcuni aspetti fiscali. Certo estinguere un mutuo nei primi anni è sempre positivo, ti permette infatti di risparmiare diversi parecchi interessi, ma devi porre attenzione in particolare agli aspetti fiscali legati all’acquisto dell’immobile che vuoi vendere.

Se la casa che vuoi vendere è stata acquista con i bonus prima casa, ci sono infatti delle limitazioni di legge, se invece vuoi vendere casa con mutuo dopo 5 anni non hai alcun tipo di limitazione.

Vendere casa con mutuo e comprarne un’altra

Vendere casa con mutuo e comprarne un’altra è un operazione che viene fatta di continuo nel mercato immobiliare, ma bisogna prestare attenzione ad un processo che potrebbe avere degli intoppi.

Se in fatti nel caso di immobile acquistato come seconda casa, puoi sempre vendere senza limitazioni di Legge, diverso è se devi vendere la prima casa con mutuo ed acquistare una nuova abitazione, qui devi avere cura di alcuni aspetti. Se la casa è stata acquistata con le agevolazioni prima casa, la vendita non è consentita prima dei 5 anni.

Ma facciamo attenzione, la legge prevede comunque un eccezione: se il venditore riacquista entro 12 mesi una nuova abitazione a titolo di prima casa, può vendere casa con mutuo prima dei 5 anni. Se invece non riacquista un altro immobile il venditore deve pagare all’agenzia delle entrate una sovrattassa del 30% sulle somme non pagate all’epoca per le imposte non corrisposte.

Acquisto casa con mutuo in corso

Se hai deciso di procedere per acquistare una casa con un mutuo in corso, non farti prendere da ansie e preoccupazioni, piuttosto informati sulle possibilità a tua disposizione per eseguire l’operazione a norma di legge e senza disagi per il futuro.

Non esiste nessun divieto a tale operazione, ma è essenziale controllare che il mutuo sia stato contratto nella maniera corretta e che non esistano vincoli potenzialmente dannosi per il futuro. Acquisisci tutta la documentazione del caso e affidati ad un professionista per il controllo.

Al giorno d’oggi acquistare una casa è un investimento importante; pertanto, è opportuno valutare con cura la condizione dell’immobile ed eventuali pendenze. Tuttavia non esiste alcun ostacolo alla presenza di un mutuo, basta seguire una delle strade proposte per ottenere un risultato finale soddisfacente.

Conclusioni

Se la tua domanda era “Vendo casa con mutuo” che faccio? Speriamo che con questa guida siamo riusciti a dare una maggiore consapevolezza delle possibilità che ti offre il mercato immobiliare e le sue consuetudini. Sia che devi vendere casa con mutuo prima casa o che l’immobile sia una seconda casa le modalità di estinzione non cambiano. Basta seguire gli argomenti toccati in questo articolo e farti seguire da professionisti del settore.  

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