Abbiamo scritto per te che cerchi consigli su come vendere casa ma non sei un esperto immobiliare, la prima guida completa su come valutare una casa.
Se ti trovi in un momento della vita dove vuoi acquistare o vendere casa, ti sarai ben accorto come valutare un immobile non sia poi così semplice.
Il problema di valutare casa per un non professionista è spesso determinato dal giudizio di parte. Se ti trovi nella condizione di vendere casa hai di solito la tendenza ad avere un’aspettativa più alta del prezzo, determinata sia da una componente emotiva che di realizzo.
Se invece devi acquistare una casa, tenderai a deprezzare l’appartamento. Questo comportamento è dettato dalla volontà di fare un buon acquisto e dalla poca conoscenza del mercato.
L’unica opzione rimane spesso quella di affidarsi all’agenzia immobiliare. In questo caso puoi trovare agenti immobiliari seri ed altri meno che possono influenzare il tuo giudizio sul reale valore della casa per riuscire a concludere la vendita.
Ecco perché è importante per te riuscire a comprendere i principali criteri su come valutare una casa. In questa guida troverai le informazioni migliori ed i criteri più utilizzati per riuscire a valutare in maniera corretta un immobile.
Con termini semplici ed un approccio pratico, dopo aver letto la nostra guida, avrai le idee chiare sia in fase di acquisto che di vendita di una casa. Riuscirai a giudicare la serietà del professionista immobiliare e la correttezza del valore dell’immobile.
Finalmente con questa facile guida, puoi imparare a come valutare il valore di una casa.
Inizia pura a leggere ed impara subito a come valutare un immobile!
Come valutare un immobile: i criteri utilizzati
Per imparare a come valutare una casa, hai bisogno di TRE parametri fondamentali: superficie commerciale (mq), quotazione media al MQ della zona, coefficienti di merito.
Solo dopo aver acquisito questi tre concetti sarai in grado di valutare una casa in maniera corretta. Ecco la formula che ti permette di valutare casa in maniera professionale.
Come valutare il prezzo di una casa, ecco la formula:
Calcolo della superficie commerciale
La superficie commerciale di un immobile è molto importante, è la dimensione utilizzata per arrivale al valore commerciale e sono i MQ che possono essere esposti in pubblicità. E’ un parametro che permette di uniformare il mercato immobiliare e cercare di evitare distorsioni della realtà. Questa superficie permette di confrontare velocemente le dimensioni dei vari appartamenti in vendita e capire le differenze di prezzo.
Spesso viene utilizzata in maniera distorta da venditori in malafede o da professionisti non professionali, impara a calcolare la superficie commerciale per evitare di essere raggirato sulle effettive dimensioni dell’appartamento.
L’Agenzia delle Entrate ha elaborato il manuale della banca Dati Quotazioni Omi, dove tra le tante nozioni indica in maniera precisa una serie di regole per arrivare al calcolo della superficie commerciale di una casa. Il linguaggio utilizzato può risultare difficile da comprendere per i non addetti al lavoro, ma imparare questi concetti è fondamentale per riuscire a stimare un appartamento.
Per aiutarti nella digestione di questi concetti abbiamo elaborato uno schema che semplifica i criteri da utilizzare per il calcolo della sup. commerciale, qui di seguito la tabella.
La grafica di cui sopra, è stata pensata per essere di aiuto e semplificare il processo di calcolo della superficie commerciale. Per ogni tipologia è indicata la percentuale di metri quadrati utilizzati computati nel calcolo della superficie.
Puoi subito notare che il 100% è tenuto solo per i muri interni, mentre per le altre destinazioni le percentuali variano.
Per entrare più nel dettaglio è opportuno sapere che per arrivare alle dimensioni commerciali:
- Si calcolano i mq comprensivi dei muri interni e del 50% dei muri confinanti
- Balconi e terrazzi comunicanti con l’abitazione anche attraverso scale, si calcolano al 30% fino a 25mq, se superano questa superficie si aggiunge il 10% dell’eccedenza.
- Cantine, si calcolano al 25% della superficie
- Taverne e sottotetti si calcolano al 50%
- Terreni e giardini, si calcolano al 10% della superficie
Calcolo sup. Commerciale, esempio
Ora che sai come calcolare le dimensioni commerciali di una casa, segui questo semplice esempio per consolidare il concetto.
Appartamento composto da 100mq comprensivi di muri interni, oltre 100mq di taverna, 100mq di mansarda non abitabile (sottotetto), 50mq di giardino.
Seguendo la tabella utilizziamo ai fini dei MQ complessivi commerciali i seguenti:
100mq Taverna *50%= 50mq
100mq Sottotetto*50%= 50mq
appartamento 100mq= 100mq
50mq giardino=5mq
Sup. commerciale= 205mq
Valore medio al metro quadrato
Dopo aver calcolato la superficie commerciale dell’abitazione per sapere come valutare il valore di una casa, è necessario conoscere il valore di mercato dell’abitazione al metro quadrato, in base all’area in cui è ubicata:
un valido aiuto ci viene sempre dall’Agenzia delle Entrate che on-line, ci mostra i valori medi al MQ per ogni comune d’Italia.
E’ opportuno sapere che questo valore è assolutamente indicativo e deve essere comparato ai valori degli immobili in vendita, nella zona di interesse dell’immobile.
Coefficenti di merito
Per ultimi troviamo i coefficienti di merito della casa, questi determinano la qualità dell’immobile per distinguerlo da tutti gli altri sul mercato.
Sono ad esempio: la manutenzione complessiva dell’immobile, la zona in cui esso si trova, l’esposizione e la luminosità, la visuale, le eventuali rifiniture di pregio, l’ascensore, gli eventuali posti auto, la presenza di un impianto di riscaldamento centralizzato o autonomo, l’esistenza di un giardino e un atrio gradevole.
Ecco una tabella con i principali coefficienti di merito per stimare una casa:
| Età del fabbricato | Ottimo stato | Stato normale | Stato scadente |
| 1 – 20 anni | +10% | 0% | -5% |
| 20 – 40 anni | +5% | 0% | -10% |
| oltre 40 anni | 0% | 0% | -15% |
| Piano | Coefficiente (con ascensore) | Coefficiente (senza ascensore) |
| seminterrato | -25% | -25% |
| piano terra o rialzato | -10% | -10% |
| primo piano | -10% | -10% |
| secondo piano | -3% | -15% |
| terzo piano | 0 | -20% |
| piani alti | +5% | -30% |
| ultimo piano | +10% | -30% |
| attico | +20% | -30% |
| Conservazione | Coefficiente di merito |
| da ristrutturare | -10% |
| buono stato | 0 |
| ristrutturato | +5% |
| finemente ristrutturato | 10% |
| nuova costruzione | 10% |
| Luminosità | Coefficiente di merito |
| molto luminoso | +10% |
| luminoso | +5% |
| Esposizione / Vista | Coefficiente di merito |
| esterna panoramica | +10% |
| esterna | +5% |
| mista | 0% |
| interna | -5% |
| interamente interna | -10% |
| Riscaldamento | Coefficiente di merito |
| autonomo | +5% |
| centralizzato | 0 |
| centralizzato valvole | +2% |
| assente | -5% |
Come valutare una casa da vendere
Diciamoci la verità, quando hai in testa di vendere casa pensi solo a una cosa, quanto realizzare.
Inizi quindi a chiederti come si valuta una casa, a quanto venderla e quali fattori prendere in considerazione prima di rendere ufficiale la volontà di proporla sul mercato.
Tanti sono i fattori da considerare per valutare un appartamento in maniera corretta e non bisogna affidarsi solo a rigidi schemi: una casa con due bagni, ad esempio, sarà valutata in modo diverso rispetto ad un’abitazione che, pur avendo la stessa metratura, ha un solo bagno.
Oppure, un appartamento di quattro vani con una cucina abitabile avrà una valutazione differente, a parità di metratura, rispetto ad un quadrilocale con un semplice angolo cottura o una mgiliore esposizione.
Qui trovi alcune semplici ma pratiche regole su come valutare una casa da vendere.
Fai valutare la casa da tre agenzie immobiliari
Se vuoi vendere casa, il primo consiglio è di far valutare l’appartamento da TRE agenzie immobiliari vicine all’immobile. Una volta avuta la valutazione da ognuna, ottieni la media delle tre. Se un’agenzia immobiliare ti ha fatto una valutazione eccessivamente alta o troppo bassa escludila dal conteggio e contattane una nuova.
Analizza il mercato della tua zona
Armati di pazienza e comincia a monitorare il mercato immobiliare del tuo territorio. Con i portali immobiliari puoi delimitare facilmente la zona di interesse e la tipologia di casa. prendi nota degli appartamenti in vendita, ottieni i valori al MQ di ognuno e confronta i prezzi con la valutazione avuta dalle agenzie immobiliari.
Trova il valore medio al MQ
Determina il prezzo al MQ della tua casa in base agli annunci immobiliari che hai analizzato. Scarta i valori eccessivamente alti o troppo bassi, trascrivi su un foglio excel tutti i prezzi di vendita ed i loro valori al MQ.
Calcola il valore medio dei prezzi al Mq.
Controlla la banca dati OMI
Vai sul sito dell’Agenzia delle entrate e controlla le quotazioni immobiliari della tua zona, segnati il valore Euro/mq. Ricordati di utilizzare il valore comparabile al tuo appartamento.
Applica la media dei valori
Confronta tutti i valori che hai ottenuto, dando priorità alle valutazioni delle agenzie immobiliari ed all’analisi di mercato che hai ottenuto dai portali.
A questo punto hai ottenuto un valore di mercato molto vicino a quello di realizzo, ti sarà molto utile per scegliere l’agenzia immobiliare a cui dare in vendita la casa oppure per mettere in vendita da privato.
In conclusione, chiedersi e attivarsi su come valutare una casa è fondamentale per assegnarle un prezzo adeguato. Se sbagli come valutare il prezzo di una casa, i tempi di vendita si allungheranno o, nei casi peggiori, non si venderà mai.
Impara a fare queste valutazioni prima di vendere casa, confrontati con i professionisti per capire la migliore strategia.
Come valutare una casa da comprare
Per acquistare casa in maniera serena, è opportuno seguire alcune regole, oltre le nozioni necessarie per il calcolo del valore è importante capire il fine dell’acquisto: prima casa, seconda casa o investimento?
Per sapere come valutare una casa da comprare non puoi fare a meno di avere un approcio differente in base al fine dell’acquisto.
Se per la prima casa i fattori emotivi e di ubicazione sono spesso fondamentali, per la seconda casa o opportunità di investimento i fattori possono essere più analitici e pratici.
Fatta questa premessa, ecco i principali fattori a cui deve tener presente prima di acquistare una casa
Quanti anni pensi di vivere nella casa
E’ una casa che rivenderai entro 5 anni, 10 o più?
Spesso la vita ci obbliga a cambi imprevisti, ma pianificare il tempo che si pensa di restare nell’immobile ti permette di attuare una strategia efficace sulla zona in cui comprare. Se fosse un tempo breve potresti ad esempio puntare su quartieri già consolidati e ben serviti, in genere queste zone sono meno soggette alle variazioni al ribasso del mercato e ti permettono di avere meno rischio su un’eventuale rivendita.
Se hai invece un’idea di rimanere nella casa almeno 10 anni, può valer la pena valutare di comprare casa in quartieri di nuova costruzione o di trasformazione urbana.
In questo modo, in caso di rivendita il valore dell’appartamento potrebbe aumentare notevolmente grazie alla rivalutazione dell’area ed i nuovi servizi.
Individua le zone in fase di trasformazione e rinnovamento urbano
Come valutare una casa da comprare se non partendo da un’ottica di investitore. Informati sui quartieri che più sono in trasformazione nella città dove cerchi casa. Studia i progetti che ancora non sono approvati, in questo modo potrai trovare aree che potrebbero in pochi anni rivalutarsi fortemente.
Distanza dai servizi
I servizi sono tra gli elementi esterni di una casa che più ne determinano la scelta ed il prezzo. Individua le aree della tua città compatibili con i servizi a te necessari.
Quante ore vivrai nell’appartamento
Se sei una persona che viaggia spesso per lavoro, o devi acquistare un pied–à–terre, potrebbe non essere di tuo interesse acquistare una appartamento con giardino o particolarmente luminoso. Viceversa potrebbe diventare una condizione indispensabile se vuoi passare molto tempo nella futura casa.
Casa nuova o usata
E’ probabile che tutti risponderebbe casa nuova ma in realtà non sempre è così. Se gli amanti degli spazi esterni e delle ultime tecnologie non avranno alcun dubbio a scegliere le nuove costruzioni, ci sono tanti acquirenti che apprezzano le case d’epoca perchè più eleganti e più spaziose.
Spesso il nuovo ha il difetto di avere spazi interni ristretti soprattutto nella zona notte. Inoltre acquistare il nuovo impone di avere maggiore disponibilità economica causa gli acconti richiesti, ed una maggiore tassazione al Rogito Notarile. Tieni presente questo nei tuoi ragionamenti.
Ultimo verbale condominiale, consuntivo spese
Prima di acquistare casa devi verificare che non vi siano spese straordinarie deliberate, controlla anche l’importo delle spese annue dal consuntivo. Se vi fossero spese deliberate tienine conto per un’eventuale offerta e trova un accordo con il venditore.
Verifica degli impianti
Se l’appartamento da acquistare viene venduto come ristrutturato, chiedi la certificazione degli impianti elettrici, idraulico e del gas.
Superficie commerciale
Prima di effettuare un’offerta di acquisto, verifica i MQ commerciali, recati nell’appartamento e prendi le misure. Recupera dal venditore scheda catastale e visura. Per calcolare in maniera pratica e veloce la superficie commerciale ti consiglio di acquistare un metro laser.
Classe energetica
In un presente attento ai consumi ed un futuro sempre più green, anche la classe energetica ha la sua importanza nell’acquisto di una casa, sopratutto se nuova.
Esposizione
L’esposizione è molto importante nella scelta di una casa da acquistare. Tieni conto che un esposizione infelice può pregiudicare la luminosità dell’intera casa. Per avere un esposizione ideale non dovresti acquistare case che guardano verso il Nord.
E’ un buon compromesso acquistare una casa con esposizione del soggiorno a sud e zona notte a nord, in questo modo potrai godere delle ore di maggiore luce nella zona giorno.
Analizza gli immobili in vendita nel circondario
Prendi nota del prezzo al MQ degli appartamenti in vendita nel circondario, confronta i valori con l’appartamento che vuoi acquistare.
Come valutare una casa da ristrutturare
Se stai pensando di acquistare una casa da ristrutturare, sarà bene valutare le condizioni dell’immobile e fare un’analisi costi-benefici per capire se sia conveniente o meno.
Per sapere come valutare una casa da ristrutturare è ben tenere a mente l’importo complessivo dei lavori e sommarlo al prezzo di vendita dell’appartamento.
Un buon metodo è quello di ipotizzare un valore Euro/mq di ristrutturazione e moltiplicarlo per i metri quadrati della casa che vuoi acquistare. In questo valore puoi far rientrare una ristrutturazione completa ed avere così un veloce feedback di comparazione.
Questo parametro può essere utile per una veloce analisi iniziale.
Se vuoi avere invece un importo preciso sui lavori necessari per una casa da ristrutturare, devi farti fare almeno due preventivi di ristrutturazione con sopralluogo incluso.
Ecco alcuni consigli pratici per aiutarti a fare una prima analisi sulla casa da ristrutturare che vuoi acquistare, piccoli accorgimenti che ti possono aiutare a perdere meno tempo ed individuare in maniera efficace l’appartamento più appetibile.
Controlla le prese elettriche ed il salvavita
Da una rapida occhiata puoi facilmente vedere se l’impianto elettrico è moderno o vetusto. E’ consigliabile controllare lo stato degli interruttori e delle prese, facendo in particolare attenzione che ci sia la messa a terra.
Verifica se vi sono più strati di pavimenti sovrapposti
Due pavimenti sovrapposti sono indice di una precedente ristrutturazione. Questo non ti permette di procedere con un ulteriore strato di pavimento, dovrai rimuovere i precedenti e quindi avere più costi in fase di ristrutturazione.
Controlla le pareti ed il bagno per eventuali perdite
I controlli più importanti da fare prima di acquistare una casa da ristrutturare riguardano in primo luogo l’eventuale presenza di umidità sulle pareti e sui soffitti. Potrebbero esseci infiltrazioni o umidità causata da una infelice esposizione: è da verificare quindi se sui muri sono presenti macchie o se la pittura risulta essere venuta meno in qualche punto.
Verifica se vi sono crepe
Un altro controllo fondamentale per la stima di una casa è da effettuare direttamente sui muri: se sono presenti crepe larghe oltre il mezzo centimetro e magari in più di un punto, la situazione deve essere valutata attentamente perché potrebbero esserci cedimenti di tipo strutturale o addirittura relativi alle fondamenta dell’edificio.
Tetto
Molto importante per la valutazione di una casa è poi verificare le condizioni del tetto, sopratutto nel caso in cui si stia per acquistare una casa indipendente o un’abitazione con una mansarda. Da tener presente che, in media, un tetto in cemento e tegole può mantenere buone o discrete condizioni dai 15 ai 25 anni, a seconda dei materiali usati per la sua costruzione e delle condizioni meteo a cui è stato sottoposto negli anni.
In particolare quindi per gli edifici di più vecchia costruzione, è da valutare bene nell’ambito di una generale ristrutturazione poiché gli eventuali lavori di ripristino, in caso ci siano ad esempio seri problemi di tenuta o umidità, richiedono di solito spese abbastanza alte.
Impianto idraulico
Nelle case di costruzione non recente potrebbero essere presenti le vecchie tubature in piombo.Verificare questo ti permette di capire se puoi fare una ristrutturazione “leggera” del bagno o più importante con maggiori costi.
Calcola il valore di mercato
Attraverso i portali immobiliari trova il valore Euro/mq degli appartamenti ristrutturati e da ristrutturare nella zona di interesse. Confronta il prezzo di acquisto con gli altri appartamenti da ristrutturare presenti sul mercato, aggiungi il preventivo di ristrutturazione, se il valore complessivo è similare a quello degli altri appartamenti ristrutturati in vendita vuol dire che è un prezzo congruo.
Come valutare casa online
Come si valuta un appartamento on line? Per la valutazione di una casa on line, in modo veloce ed intuitivo, servono alcune semplici informazioni da avere a portata di mano: l’indirizzo, le caratteristiche dell’immobile, la metratura.
Inserendo i dati richiesti, è possibile effettuare una valutazione in modo da conoscere il valore di mercato minimo, medio e massimo di un determinato immobile.
In una valutazione on line di una casa, verrà analizzata la documentazione fornita e può essere fissato fissato un appuntamento per un sopralluogo da parte di un tecnico; dopo le opportune valutazioni in base a determinati criteri, viene redatta la relazione che poi verrà inviata direttamente via email al cliente.
Oggi ci sono divese agenzie immobiliari che propongono di valutare la casa online, non solo, ci sono anche i cosidetti “instant Buyer”, società immobiliari che acquistano la tua casa entro 30 giorni, valutando prima online il tuo immobile.
In alcuni siti, attraverso un sofisticato algoritmo di valutazione, puoi scoprire davvero con facilità e rapidità quanto vale la tua casa tua: vengono analizzati diversi fattori, tra cui le condizioni dell’immobile, lo stato di conservazione, l’ubicazione, la classe energetica, il prezzo medio delle case vendute in quella specifica zona, con le relative quotazioni di mercato.
Possono essere valutati anche ulteriori elementi specifici e molto utili ad una valutazione dell’immobile: i servizi e i trasporti nelle vicinanze, la presenza di strade e negozi, gli uffici pubblici presenti in zona e le condizioni generali dell’area.
Non solo agenzie immobiliari ed instant buyer, ci sono anche specifici software a pagamento che effettuano valutazioni online.
Generalmente le valutazioni di una casa per essere concrete e credibili devono essere poi ratificate da un professionista che visiona l’appartamento.
Come valutare una casa in affitto
Se vuoi acquistare un appartamento per investimento, potrebbe essere una buona idea acquistare una casa già a reddito.
In genere l’acquisto di una casa già affittata permette di avere un ritorno sull’investimento maggiore grazie al fatto che non hai tempi di ristrutturazione e non devi impegnarti a trovare l’inquilino.
Di solito gli appartamenti già affittati, vengono valutati meno in caso di vendita con alcuni parametri ben determinati, ecco come valutare una casa in affitto:
| Stato locativo | Contratto | Coefficiente di merito |
|---|---|---|
| Abitazioni libere | nessuno | 100% |
| Abitazioni locate a canone libero | quattro+quattro | -20% |
| Abitazioni locate short rent | inferiore ad un anno | -5% |
Questa tabella è data da consuetudini e non è da prendere alla lettera. Spesso il mercato di riferimento è quello che determina o meno il rispetto di questi parametri.
Quanto costa far valutare una casa
Oltre che chiederti come valutare casa tua, ti sarai domandato anche quanto costa far valutare una casa. Stabilirlo a priori non è possibile poiché le tariffe dell’agenzia o di un singolo professionista possono variare a seconda di diversi fattori.
La valutazione di un immobile è infatti frutto di calcoli complessi e dalla considerazione di più fattori, alcuni dei quali possono incrementarne o diminuirne il valore.
I costi per la valutazione di un immobile variano a seconda di chi la effettua e delle modalità.
In caso la stima venga effettuata, per l’acquisto o la vendita di una casa, da un’agenzia immobiliare, questa solitamente rientra tra i servizi offerti dall’agenzia per i quali viene richiesta una commissione che, solitamente, è pari al 2/3% del prezzo finale.
Salvo diverse disposizioni inserite nel contratto di compravendita, il pagamento della commissione grava sia sul venditore che sull’acquirente.
Nel caso in cui la valutazione viene effettuata da un tecnico, il costo può variare anche in base alla zona: normalmente le tariffe risultano inferiori al Sud Italia e nei piccoli centri, in cui il mercato immobiliare non sempre è vivace ed è tendenzialmente fermo, rispetto al Nord e nelle grandi città, in cui il mercato è più dinamico.
In generale il costo di una stima varia tra i 300 e i 600 euro, arrivando fino a 1.000 euro se l’immobile è articolato o con caratteristiche particolari.
Il compenso per l’esperto che dovrà effettuare la valutazione potrebbe variare a seconda di vari fattori: nel caso in cui si debbano ad esempio stimare dei danni sull’immobile, la tariffa potrebbe aumentare, vista la complessità del caso.
Come stimare un immobile: strumenti utili
Ecco alcuni indirzzi web che devi assolutamente utilizzare per imparare come valutare una casa, alcuni li hai già visti in questa guida altri ti invito ad aprirli e considerarli come eventuale aiuto.
Ecco un elenco di indirizzi web molto utili per riuscire a valutare una casa:
Agenzia delle Entrate
- Banca dati delle quotazioni immobiliari
- Manuale della Banca Dati Quotazioni
dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare
Portali immobiliari
Conclusioni
Se hai letto questa guida, hai visto che per rispondere alla domanda “come si valuta un appartamento” bisogna toccare differenti temi. Ricordati di partire dal calcolo della superficie commerciale, analizzare il mercato tramite i portali immobiliari e visionare tanti appartamenti.
Solo grazie all’esperienza sul campo la percezione del prezzo sarà precisa e riuscirai così in maniera seria ad imparare a come valutare un appartamento.
Impara bene questa questa guida e diventerai bravo a riconoscere i valroi degli immobili già solo dall’annuncio di vendita; certo non sarai un esperto immobiliare ma riuscirai a fare buona figura con molti professionisti del settore e venditori privati.
Se invece vuoi qualche consiglio per vendere casa ed avere una corretta valutazione, puoi sempre contattarci o scrivere nei commenti.
vendo casa ad Arzachena
Buongiorno Stefano,
scrivi pure a – info@casabum.it – con maggiori informazioni, saremo felici di darti una mano!